第五部分 宅基地退出
38.村集體在什么情況下可以收回農(nóng)民宅基地？
有下列情形之一的，村集體報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可以收回宅基地使用權(quán)：
（1）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要使用土地的，集體收回宅地基使用權(quán)，并對(duì)宅基地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償；
（2）不按照批準(zhǔn)的用途使用宅基地的；
（3）因撤銷(xiāo)、遷移等原因而停止使用宅基地的；
（4）空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地，不再確定土地使用權(quán)。已經(jīng)確定使用權(quán)的，由集體報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，注銷(xiāo)其土地登記，集體收回宅基地使用權(quán)；
（5）非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有變化的，可依法確定其集體建設(shè)用地使用權(quán)。房屋拆除后沒(méi)有批準(zhǔn)重建的，集體收回宅基地使用權(quán)；
（6）在確定農(nóng)村居民宅基地使用權(quán)時(shí)，其面積超過(guò)當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記卡和權(quán)證內(nèi)注明超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)面積的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)，其超過(guò)部分由集體收回使用權(quán)；
（7）地方政府規(guī)定的其他情形。
39.農(nóng)村宅基地自愿有償退出有哪些規(guī)定？
土地管理法第六十二條規(guī)定：國(guó)家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置住宅。
《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號(hào)）規(guī)定：對(duì)進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民，各地可以多渠道籌集資金，探索通過(guò)多種方式鼓勵(lì)其自愿有償退出宅基地。
40.農(nóng)民退出宅基地的程序是什么？
在宅基地制度改革試點(diǎn)探索中，農(nóng)民退出宅基地主要包括以下步驟：農(nóng)戶提交書(shū)面申請(qǐng)、村審核、專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)值、農(nóng)戶與村集體簽訂協(xié)議、農(nóng)戶獲得補(bǔ)償、縣級(jí)主管部門(mén)變更登記。
41.農(nóng)民自愿退出宅基地后還可以再申請(qǐng)嗎？
從宅基地制度改革試點(diǎn)探索的情況看，部分試點(diǎn)地區(qū)區(qū)分宅基地退出情況，確定能否繼續(xù)申請(qǐng)的方式，主要包括以下情形：
一是完全退出。自愿有償退出合法占用宅基地，且不再保留宅基地使用權(quán)申請(qǐng)資格的，不能再申請(qǐng)。該情形下，農(nóng)戶一般能獲得完整補(bǔ)償。
二是部分退出。退出合法占有的宅基地但繼續(xù)保留宅基地使用權(quán)申請(qǐng)資格的，在約定期限內(nèi)如有需要可以再申請(qǐng)。該情形下，農(nóng)戶可獲得的退出補(bǔ)償較少。
三是違法占用宅基地退出。對(duì)農(nóng)民違法違規(guī)超占、多占的宅基地，各地一般采用無(wú)償退出方式，退出后不能再申請(qǐng)。
42.農(nóng)民退出的宅基地如何利用？
《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號(hào)）提出，在尊重農(nóng)民意愿并符合規(guī)劃的前提下，鼓勵(lì)村集體對(duì)退出的宅基地進(jìn)行土地綜合整治，整治出的土地優(yōu)先用于滿足農(nóng)民新增宅基地需求、村莊建設(shè)和鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展。閑置宅基地盤(pán)活利用產(chǎn)生的土地增值收益要全部用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村。
43.農(nóng)村宅基地征收如何補(bǔ)償？
對(duì)宅基地征收，物權(quán)法、土地管理法都作了明確規(guī)定。
物權(quán)法第四十二條規(guī)定：為了公共利益的需要，征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。
土地管理法第四十八條第四款規(guī)定：征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對(duì)其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。
44.如何保障農(nóng)民宅基地合法權(quán)益？
宅基地是農(nóng)村村民的基本居住保障用地。《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號(hào)）要求：要充分保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)。不得以各種名義違背農(nóng)民意愿強(qiáng)制流轉(zhuǎn)宅基地和強(qiáng)迫農(nóng)民“上樓”，不得違法收回農(nóng)戶合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶的條件。嚴(yán)格控制整村撤并，規(guī)范實(shí)施程序，加強(qiáng)監(jiān)督管理。嚴(yán)禁借流轉(zhuǎn)之名違法違規(guī)圈占、買(mǎi)賣(mài)宅基地。